Uzmanlık
Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi, imar uygulamaları, kamulaştırma, inşaat sözleşmeleri ve taşınmazlardan kaynaklanan alacak ve tazminat uyuşmazlıklarını kapsar. Gayrimenkul dosyaları çoğu zaman yüksek maddi değer taşır, uzun vadeli etki doğurur ve mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirir. Bu nedenle alım-satım, tapu devri, miras yoluyla intikal, müteahhit sözleşmesi veya kamulaştırma gibi süreçlerde hukuki denetim ve doğru dava stratejisi büyük önem taşır.
Süreç: Ön İnceleme, Tapu ve Bilirkişi
Taşınmaz işlemlerinde en önemli aşama, işlem yapılmadan önce hukuki inceleme yapılmasıdır. Tapu kaydında haciz, ipotek, şerh, intifa, aile konutu şerhi, satış vaadi, tedbir veya imar kısıtı gibi takyidat bulunup bulunmadığı; taşınmazın imar durumu, yapı ruhsatı, iskan ve kat mülkiyeti bilgileri birlikte değerlendirilmelidir.
Sözleşme ve tapu işlemlerinde bedel, ödeme şekli, teslim tarihi, cezai şart, ayıp sorumluluğu ve takyidatlar açık düzenlenmelidir. Dava aşamasında ise çoğu zaman keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır; taşınmazın değeri, işgal alanı, imar durumu veya ayıplı imalat bilirkişi incelemesiyle tespit edilir. Rapora süresinde itiraz önemlidir.
Tapu İptali–Tescil, Alım-Satım ve Satış Vaadi
Tapu iptal ve tescil davaları; hile, hata, muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, mirasçılardan mal kaçırma (muris muvazaası) veya usulsüz devir gibi nedenlerle açılabilir. Bu davalarda tapu kayıtları, sözleşmeler, ödeme belgeleri, vekâletnameler ve taraflar arasındaki ilişki dikkatle incelenir.
Alım-satımda bedelin ödenmemesi, tapu devrinin yapılmaması, ayıplı teslim, eksik metrekare veya takyidatlı satış uyuşmazlığa yol açabilir. Resmî şekilde yapılması gereken satış vaadi sözleşmeleri, tapuya şerh edilip edilmediği ve edimlerin yerine getirilmesi bakımından değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi, Ecrimisil ve El Atma
Bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması ve ortaklığın sürdürülememesi hâlinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir; bu, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça gündeme gelir ve aynen taksim veya satış yoluyla yapılır.
Taşınmazı haksız kullanan kişiden ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Mülkiyet hakkına haksız müdahale hâlinde ise el atmanın önlenmesi davası açılır. Bu davalarda tapu kaydı, kroki, keşif ve fiili kullanım durumu önem taşır.
Kat Mülkiyeti ve Site/Apartman Uyuşmazlıkları
Apartman ve site yönetiminde aidat borçları, ortak alan kullanımı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, bağımsız bölüm kullanımı ve komşuluk ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar sıkça görülür. Bu dosyalarda yönetim planı, kurul kararları, aidat kayıtları ve ortak alan düzenlemeleri değerlendirilir.
İnşaat: Arsa Payı Karşılığı ve Müteahhit Uyuşmazlıkları
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yüksek değerli ve tekniktir; teslim süresi, bağımsız bölüm paylaşımı, eksik/ayıplı imalat, ruhsat-iskan ve cezai şart uyuşmazlık konusu olabilir.
Müteahhit kaynaklı gecikme, eksik imalat, ayıplı iş, iskan alınmaması veya bağımsız bölümün teslim edilmemesi hâlinde sözleşme, teknik şartname, proje, ruhsat, keşif ve teslim tutanakları birlikte değerlendirilir.
İmar ve Kamulaştırma
İmar planları, yapı ruhsatı, iskan, yapı tatil tutanağı, yıkım kararı, idari para cezası ve parselasyon işlemleri taşınmazın değerini ve kullanımını doğrudan etkiler. İmar uyuşmazlıklarında belediye kayıtları, imar planları, encümen kararları ve dava açma süreleri önemlidir.
Kamu kurumlarının taşınmazı kamu hizmeti amacıyla alması hâlinde kamulaştırma; bedelin tespiti, artırılması ve işlemin hukuka uygunluğu gündeme gelir. İdarenin usulüne uygun süreç yürütmeden müdahalesi hâlinde ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edilebilir.
Diğer Uyuşmazlıklar
Şufa (önalım hakkı), geçit ve irtifak hakları, sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydında düzeltme (isim, yüzölçümü, sınır) ile ipotek, şerh, haciz ve takyidatların kaldırılması da gayrimenkul hukukunun sık karşılaşılan konularıdır. Bu süreçlerde harita, kadastro kayıtları, keşif ve resmî belgeler birlikte incelenir.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Sunduğumuz Hizmetler
Taşınmazlardan kaynaklanan dava, danışmanlık ve sözleşme süreçlerinde başlıca hizmetlerimiz:
- Alım-satım süreçlerine hukuki danışmanlık ve risk analizi
- Tapu iptal ve tescil davaları; satış vaadi sözleşmeleri
- Ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları
- Kat mülkiyeti, apartman ve site uyuşmazlıkları
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit uyuşmazlıkları
- İmar hukuku uyuşmazlıkları; kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
- Muris muvazaası ve mirasçılardan mal kaçırma davaları
- Şufa, geçit/irtifak, sınır, tapu düzeltme ve takyidat işlemleri
Bu içerik yalnızca hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaya ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Hukuku
İddianızın hukuki temeline göre tapu iptali ve tescil, önalım hakkı veya ecrimisil gibi farklı davalar gündeme gelebilir. Tapu kayıtları ve dayanak belgelerin incelenmesi ilk adımdır.
Mirasçılar paylaşımda anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi davası ile taşınmazın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması sağlanır.
Devrin gerçekte bağış olduğu ve mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı iddia ediliyorsa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Taraf ilişkisi, bedelin ödenip ödenmediği ve devir tarihi değerlendirilir.
Bu alanda hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Durumunuzu değerlendirmek için bir ön görüşme planlayabiliriz.
Diğer Çalışma Alanları